房價之弦，在大多數國人的心湖里高高懸著，微風拂過便泛起千層波浪，全民緊繃，稍有異動便如沸水添油。

屋漏又遭連夜雨，困境雪上加霜。房地產業的優等生萬科，2024年居然交出了一份令人咋舌的成績單，全年實現營業收入3431.76億元，同比下降26.32%，歸屬母公司凈利潤 -494.78 億元，成為 2024 年 A 股市場已披露年報虧損額最大的上市公司。

到了2025年一季度，萬科實現營業收入379.9 億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5 億元。要知道去年同期萬科的虧損只有3.62億元，一個是虧損3億多，一個是虧損60多億，并且今年萬科的銷量依舊保持在前列，因此現在開發商的壓力肯定是越來越大。房地產龍頭萬科巨虧，讓年年期待解套的房東，心里更是蒙上一層陰影：2025，房價還有機會上漲嗎？

一、危機剖析：萬科巨虧背后的深層原因

1、外部市場環境惡劣：2024年，國家出了一系列政策，但房地產市場還是整體下行，供求關系發生重大變化，需求萎縮明顯。一方面，經濟增速換擋、人口增長放緩等因素導致居民購房需求減少；另一方面，房地產市場經過長期的快速發展，總體供應充足，在需求沒有明顯增長的情況下，市場下行壓力加大，萬科的房產銷售不可避免地受到影響，銷售金額和結算規模大幅下降，進而導致利潤減少。

2、內部戰略決策失誤：萬科在過去的發展中未能及時擺脫高負債、高周轉、高杠桿的擴張慣性，出現了投資冒進、多賽道布局步子過大等問題。在房地產市場形勢不佳的情況下，這種過度擴張的模式使得公司面臨較大的風險。例如，一些高地價獲取的項目在市場下行時變成了庫存，需要計提存貨跌價準備，增加了虧損額度。

3、業務結構調整滯后：萬科在業務布局上存在不合理之處，對傳統房地產開發業務的依賴度過高，而新興業務的盈利貢獻相對較小且發展不及預期。如萬科在物流、長租公寓等賽道布局多年，但這些業務尚未形成穩定的盈利模式和規模效應，在房地產主業受挫時，難以對整體業績形成有效支撐。

4、融資模式未能轉型：隨著房地產市場的變化和金融監管的加強，傳統的融資模式面臨著諸多挑戰。萬科未能及時調整融資策略，導致融資成本上升，財務費用增加，進一步壓縮了利潤空間。

更麻煩的是萬科2024年巨虧494.78億元的連鎖反應，對其第一大股東深鐵集團造成了重大沖擊。根據深鐵2024年年報，其合并報表虧損達334.61億元，占凈資產的10.46%，核心原因正是萬科的業績暴雷。這種深度綁定的背后，既有歷史戰略選擇的必然性，也折射出房地產行業轉型期的系統性風險。

二、萬科業績與市場表現背后的房價信號

從萬科公布的過往數據來看，2022 - 2024年期間，萬科的房價呈現出下降趨勢。2022年單價15,585.4元/平米，2023年單價下降到15,252.2元/平米，2024年上半年均價為 13,552.9元/平米。

這就意味著就銷售規模和房價而言，今年房企的壓力會更大，因為跌幅比例相近，但是去年的整體銷售基數已經很低了，并且今年房企的償債規模也高于去年，此消彼長，房企的壓力肯定會更大。

根據國家統計局的統計，2024年全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，同比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。截至2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，同比增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%。

受行業大環境影響，房企在2024財年依然面臨嚴峻的盈利挑戰。

三、2025年充滿希望，結構性機會與風險并存

基于過去三年行業銷售規模的持續收縮，規模房企2024年的利潤下滑是可以預見的。摩根大通表示，2021年以來，內地房地產行業動蕩對所有發展商的邊際利潤影響深遠，市場對萬科等房企的巨虧不會感到意外。一家千億房企的內部人士也表示，房地產公司2024年沒有虧損已經是值得慶幸的事情了。

但在2025年，一些城市出現了樓市回暖跡象。

一線城市及長三角、粵港澳大灣區的核心地段，因土地稀缺性和改善型需求釋放，房價存在上漲空間。例如，上海外環內新房去化率達 55%，部分樓盤開盤即清盤。同時，政策推動的 “好房子” 標準（如適老化設計、智能基礎設施）將重塑市場競爭格局，優質房源溢價顯著。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市經濟基礎雄厚，人口持續流入，疊加政策支持（如降低首付比例至 15%、房貸利率下調），核心區域房價已出現回暖信號。例如，深圳前海、北京中關村的豪宅價格在 2024 年上漲 20%，成交周期縮短至一個月。杭州、成都等強二線城市因產業升級和人才聚集效應，房價也有望結構性上漲。政策層面，2025 年《住宅項目規范》實施，要求住宅層高提升至 3 米并強化隔音設計，進一步推動高品質房源需求。

而三四線城市庫存高企、人口流出疊加房地產稅試點擴圍，房價可能繼續下行。例如，南京 70㎡以下酒店式公寓庫存占比 29.3%，而成交占比不足 10%，去化壓力巨大。此外，部分房企為回籠資金可能降價促銷，進一步加劇市場波動。

2024 年以來，杭州、深圳、廣州等 20 多個城市通過調整建筑標準，允許陽臺、飄窗等不計入或部分計入建筑面積，直接推動得房率提升，高得房率產品顯著提升了新房的性價比，成為吸引購房者的核心競爭力。例如，深圳龍華某樓盤得房率達 100%，武漢四代住宅得房率普遍超過 90%，部分項目甚至出現 “負公攤”。

這種“換位降價”的心理效應刺激了改善性需求釋放，2025年五一期間廣州新房成交量同比暴漲 73%，其中高得房率項目功不可沒。從全國來看，2024 年超 100% 實得率的項目達 70 個，西安、廣州、長沙等城市市場反響尤為強烈。像鄭州樓市在五一假期前迎來推盤熱潮，萬科云河錦上加推房源，銷售情況較為可觀，這似乎又傳遞出市場正在復蘇的信號。

另外政策持續托底：2024年9月底出臺的一攬子支持政策，對行業信心有提振作用，市場持續回暖。2025年政策仍保持一定支持力度，如央行將首套房貸款利率降至3.25%，低于2008年金融危機時期，購房成本降低，刺激剛需和改善性需求釋放。

一線城市房價韌性：一線城市核心區因資源稀缺，房價逆勢堅挺。2025年北京海淀學區房、上海陸家嘴江景房環比微漲0.1%-0.4%，且一線城市住宅平均短期去化周期較短，如上海、深圳都不到8個月，現房庫存處于供不應求水平，房價具有較大回升潛力。

改善性需求釋放：隨著人們生活水平提高，對住房品質和功能有更高要求，改善性需求成為房地產市場重要支撐。中指院數據顯示，2025年一季度，改善需求占比38.2%，帶動部分區域和戶型房價上漲。

這一切跡象讓廣大房地產投資者看到了希望，然而最新數據公布，又給大家澆了一湓冷水。

中指研究院最新數據顯示，2025年1-4月份，百強房企銷售總額為11198.6億元，同比下降10.2%，降幅較1-3月基本持平，而單獨4月份，百強房企銷售額同比下降16.9%，較3月單月降幅有所擴大，這說明進入4月份，樓市的銷量是明顯在下降的。

因為大家只關注核心城市或是省會城市，三四月份樓市早就瘋了，因為他們的新房價格上漲了，土拍溢價率不斷走高，地王不斷出現，這已經完全具備房價瘋漲的要素。

然而靜下心分析數據，分析房地產市場發展狀況，就會發現所謂的新房價格上漲以及所謂的好房子概念，很大程度上也是為了穩住新房價格以及背后土拍價格的救市包裝而已，因為這些高溢價地塊都是以大幅度的住宅品質升級換來的，并且他們的位置還非常好，說白了就是以質換價，高質量的房子，跟你手頭套牢的二手房沒有半毛錢關系。

相關數據顯示，4月份28個重點城市預計新增商品住宅供應面積為559萬平方米，同比暴跌48%，也就是說今年4月份商品住宅的供應量和去年相比近乎腰斬。

而重點城市剛需、改善、高端樓盤占比結構分別為39%、45%和16%，市場完全以高端和改善樓盤為主，占比超過六成。