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舊改是推動(dòng)城市更新的一項(xiàng)重要樓市調(diào)控手段，對(duì)于推進(jìn)城市建設(shè)、提高人們的居住體驗(yàn)和幸福指數(shù)，具有非常大的利好。
但是就不同類型的城市而言，舊改的影響程度卻大不相同，存在很大的不均衡性。有想通過(guò)舊改進(jìn)行投資實(shí)現(xiàn)咸魚(yú)翻身的，還是要趁早打消了這樣的念頭。
即使能承攬到老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，也不要認(rèn)為這是一塊肥肉，改造項(xiàng)目、工程質(zhì)量、公眾口碑等還是有比較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求的，糊弄是過(guò)不了關(guān)的。
舊改≠炒房東風(fēng)，中小城市沒(méi)“人口紅利”托底
大規(guī)模棚改時(shí)代一去不復(fù)返了，以前棚改發(fā)錢，拆遷戶拿錢買新房，中小城市房?jī)r(jià)跟著飛，就比如說(shuō)2015年的三四線去庫(kù)存。但現(xiàn)在舊改以“改”為主，90%是修電梯、換水管、刷外墻，真正拆遷的只有危房和核心區(qū)，占比大約不到10%。拆遷戶拿的是“房票”（限時(shí)限買指定樓盤），而非現(xiàn)金，很難刺激全城房?jī)r(jià)。而且中小城市普遍人口凈流出，年輕人往省會(huì)跑，人口成為硬傷。比如河南某縣城，舊改后老房子掛牌量增加20%，但看房的還是本地人置換，價(jià)格漲2%就賣不動(dòng)了。
舊改能“解渴”，但只救特定房子
市中心老破小改造，改善了居住環(huán)境，對(duì)樓市刺激卻不甚明顯。2000年前的老小區(qū)加裝電梯、通天然氣后，提升了自住體驗(yàn)，吸引了本地“不愿出城”的中老年改善群體，而年輕人留下來(lái)的卻很少。比如江蘇南通下屬縣城，2024年改造的10個(gè)老小區(qū)，二手房成交量漲了30%，但單價(jià)僅從8000元/㎡漲到8500元/㎡，因?yàn)閷W(xué)區(qū)沒(méi)變、也沒(méi)新產(chǎn)業(yè)。
房票安置政策下，拆遷戶必須用補(bǔ)償款買新房（或指定二手房），解決了開(kāi)發(fā)商的存量房產(chǎn)問(wèn)題。比如湖北某地級(jí)市，2024年城中村改造釋放3000張房票，70%流向郊區(qū)庫(kù)存樓盤，開(kāi)發(fā)商終于賣掉積壓2年的尾盤，但房?jī)r(jià)沒(méi)漲——政府限定房票只能抵扣80%房款，避免溢價(jià)。
以前有人賭拆遷囤老房子，現(xiàn)在舊改明確“能改不拆”，東北某縣級(jí)市老小區(qū)掛牌價(jià)跌了15%，房主急著拋售換新房，中介說(shuō)：“現(xiàn)在買老破小，不如加點(diǎn)錢買新區(qū)電梯房。”今后老破小將逐漸失去投資價(jià)值，多數(shù)將以自住和租賃的形式存在。
哪些中小城市可能“小熱”？
產(chǎn)業(yè)強(qiáng)+人口流入的縣級(jí)市：比如浙江義烏、昆山，舊改+產(chǎn)業(yè)園區(qū)擴(kuò)張，吸引外來(lái)務(wù)工人員，老小區(qū)改造后租金漲10%，部分剛需轉(zhuǎn)買二手房（總價(jià)低），帶動(dòng)局部市場(chǎng)活躍。
省會(huì)周邊“衛(wèi)星城”：比如長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)、武漢蔡甸，舊改提升居住環(huán)境，承接省會(huì)外溢需求，2024年這類城市二手房成交量漲25%，但僅限靠近高鐵站、學(xué)校的小區(qū)。
千萬(wàn)別碰的“陷阱”：資源枯竭型城市，人口連續(xù)5年負(fù)增長(zhǎng)的縣城，舊改后房?jī)r(jià)依然跌，因?yàn)?ldquo;改完還是沒(méi)人來(lái)”。